המחירים מטפסים : אורן קובי

בתקופה בה ניתן כבר לראות מרחוק את משבר הנדל"ן הבא של ישראל, עומד לו אי של יציבות יחסית וקוראים לו מגרשים להשקעה. איכשהו, רכישת מגרשים בארץ למשרדים או למגורים הצליחה למדר את עצמה משוק הבנייה ולמצב את עצמה כשוק יציב ובטוח יחסית. מה יודעים היום מומחי הנדל"ן המובילים בישראל שהציבור מבין רק שנים מאוחר יותר וכיצד ניתן להפחית סיכונים ברכישת מגרש ולזהות עסקה טובה?

הישראלים אוהבים לדבר על נדל"ן, בעיקר על מגרשים. הסיבה היא כמובן שהשקעה נכונה במגרש יכולה להיות הצלחה פיננסית גדולה בטווחי זמן משתנים שהם סיפור סינדרלה אופציונאלי עבור הישראלי הממוצע. בדרך כלל הוא קיים בשתי גרסאות: הסיפור על הסבא שרכש מגרש כשעוד היה בכלל שדה מרוחק מלב ישוב ומכר אותו שנתיים לפני שהופשר לבנייה ומאוחר יותר נבנתה עליו שכונת יוקרה. "אם סבא שלי לא היה מוכר את המגרש, היינו היום מיליונרים..." הגרסה השנייה, הרברבנית יותר מסתיימת בסוף טוב ובממון רב ואם לא שמעתם אחת מהגרסאות, כנראה שאתם לא חיים בישראל.

 

אורן קובי, מיזמי המקרקעין הבולטים בישראל, משרטט שאת קווי המתאר ברכישת מגרש להשקעה:

"קודם כל צריך להבין שיש כל מני סוגים של מגרשים. אם מדברים על המגרש הקלאסי, מדובר בדרך כלל על קרקע חקלאית או קרקע שבנוסח הטאבו אינה מיועדת לבניה ושיש עליה הערת אזהרה. לכן המחירים של הקרקעות הללו זולים מאוד ביחס למחירים בשוק וכאן נמצא מרכיב ההפתעה - השקעה. מפני שאם יבוצע שינוי בייעוד הקרקע לטובת בניית מגורים או משרדים, אנחנו מדברים כאן על תשואה שהיא ביחס לחלק היחסי שאותו מחזיק הרוכש."

 

מסתבר שהציבור הישראלי מצביע ברגליים ורואה במגרשים דרך יצירתית להגשים את חלום הדירה או את חלום ההתעשרות. בעשר השנים האחרונות חלה התעניינות רבה במגרשים וקרקעות חקלאיות וישראלים רבים רכשו מגרשים שלא ברור מתי ואם יופשרו.

 

"מגרשים ככלל, אם לבנייה עצמית או רוויה תמיד היו הבוננזה של הנדל"ן אומר אורן קובי דווקא מפני שמדובר בהשקעה שלא ברור מתי היא תניב. בעקרון, גם רכישת מניות זה דבר לא יציב אבל אנשים עושים את זה בדומה לקרקע שברור שיום אחד ההתרחבות תוביל אליה, כאשר יזמים כבר מתחילים לדבר עליה כעל אפשרות, אז אפשר לתכנן. צריך לקחת בחשבון שלא ברור מתי זה יקרה ואיך זה יקרה, לכן כשמפשירים קרקע וכשהעסקה מבשילה לכדי ביצוע, המחירים קופצים משמעותית. יש סיכונים, אבל הסבלנות חשובה הרבה יותר."

 

יחד עם זאת, חשוב לציין כי למרות שמגרשים יכולים להיות הצלחה מסחררת עבור הרוכשים, הם גם יכולים להיות מלכודת מכמה סיבות: בראשונה, לא ברור מתי תופשר הקרקע אם בכלל, השני הוא לגבי מרכבי המחיר הלא ברור שהרי מחירי קרקע יהיו צמודים למחירי הדיור והשלישי מתייחס לרכיב הקרקע עצמו שהרי קיימים מצבים בהם ייעוד הקרקע הכללי ישתנה אבל החלק שרכש הקונה לא ישמש כלל לבנייה.

 

אורן קובי מסביר: "אנחנו עוסקים במכירת קרקעות עם חלק יחסי. כלומר, כולם מקבלים זכויות בנכס. יש יזמי מקרקעין שלא מסבירים דברים חשובים. חשוב לי שאנשים יבינו מה הם קונים, על מה הם מתחייבים. לכן כאשר אנחנו חותמים עסקה עם רוכש, הוא מקבל את כל ההיבטים בעסקה על כל התרחישים שסובבים אותה. בסופו של דבר, אנחנו לא נביאים וכל אחד יודע שבהשקעות יש סיכונים, כמו בכל דבר. הסכומים של העסקאות פחות רלוונטיים מבחינתי. היום אפשר לרכוש קרקע להשקעה בכמה מאות אלפי שקלים בודדים ואפשר להשקיע מיליונים. כל אחד ויכולותיו. הסכומים פחות מעניינים אותנו, מפני שהבנקים לא יתנו למי שאין לו יכולת החזר ואם הם כן - זה עניין של הבנקים, לא שלי".