מאת: אייל בן שמחון
 
 
מחשבה מעוותת של ממשלת ישראל לדורותיה, אינטרסים צרים,  ותאוות בצע, הם אלו שגורמים לעשרות אלפי רוכשי הדירות לשלם הרבה, הרבה יותר לכל דירה.
שינוי בשיטת שיווק הקרקעות, תמנע שחיתויות ותוזיל מאוד את מחירי הדירות בישראל.
 
מי הם בעלי הקרקעות במדינה?
רוב הקרקעות במדינה שייכות למדינת ישראל, כלומר לי, לך, לכולנו.
 
איך הן עוברות לידי הקבלנים?
מדינת ישראל משווקת אותן מדי פעם לקבלנים בשיטת כל המרבה במחיר.
 
כיצד מתחילה השחיתות הציבורית?
הקבלנים שזכו במכרזים, שוכרים את שירותיהם של אדריכלים כדי שיתכננו עבורם את הבניינים.
המטרה של הקבלנים היא לשפר ככל האפשר את הזכויות הקיימות ואת מצבם הכלכלי.
לדוגמה
נניח שהם רכשו קרקע עליה מותר לבנות 100 דירות. הם שילמו לדוגמה, על כל זכות לבנייה של דירה, 500 אלף ₪. כלומר – 50 מיליון ₪ הם העבירו למדינה תמורת הזכות לבנות 100 יחידות.
עכשיו הקבלנים פונים לוועדות התכנון והבנייה כדי שיאשרו להם לבנות. אממה...הם מעוניינים לשפר את מצבם.
הם עושים ככל יכולתם לזכות באישורים מהועדות לבנות 120 יחידות ויותר על הקרקע.
אם חברי הועדה יאשרו להם רק תוספת של 20 יחידות, לפי שיקול דעתם בלבד – אזי...הקבלן לפתע מרוויח 10 מיליון ₪! וזאת בזכות טוב ליבם של פקידים ונבחרי ציבור.
 
מה אכפת לנו? שירוויח...
לכאורה, מה זה אכפת לנו, זה לא עולה לנו כלום. מקסימום הוא יעלה עוד 2 קומות לגובה בכל בניין...
אז זהו שלא, אם היינו משנים את השיטה, היינו מרוויחים המון, המון כסף כל אחד, במקום הבנקים, היזמים והקומבינות לכאורה...
 
 
היכן הקבלנים ואנחנו נדפקים והבנקים מרוויחים?
היזמים החזקים, שילמו הרבה מיליוני שקלים, אבל הם יכולים לבנות רק לאחר שיסתיימו כל האישורים ויתקבלו כל ההיתרים (בין שנה ל3 שנים). כלומר נוצר מצב שעשרות מיליונים רבים (שנלקחו לרוב בהלוואות בנקאיות) צוברים ריבית ורווח נאה לבנקים, רק בזכות כך שהקבלנים נמצאים בהמתנה להיתרים ולא יכולים להתחיל למכור. עלות הקרקע עולה (על חשבוננו), קבלנים שאינם חזקים מאוד בבנקים, לא יכולים להשתתף במכרז, אלא רק יזמים גדולים.
היזמים הגדולים שוכרים את שירותיהם של הקבלנים והנה לכם עוד קופון שגוזרים עלינו בדרכנו לרכוש דירה על קרקע שבמילא שלנו.
 
איך עושים את זה אחרת:
פשוט! בשלב הראשון, מנהל מקרקעי ישראל, בטרם ישווק את הקרקעות ליזמים, הוא יוציא אותן למכרז תכנוני לאדריכלים. אלו, יתכננו את הבניינים באופן ארכיטקטוני מרשים, יוציאו את האישורים והתרי הבנייה מועדות התכנון והבנייה. והם יתוגמלו אך ורק על כל היתר בניה.
לאדריכלים אין אינטרס כלכלי בהגדלת היחידות או אחר. הרשות המקומית כבר תחליט לפי שיקולים מקצועיים אם היא מעוניינת שיבנו יותר או פחות דירות במיקום הרלוונטי. בשלב זה אין לאף אחד אינטרס כלכלי כי אין בעלים לקרקע, השיקול הופך להיות מקצועי בלבד.
בשלב שני, רק לאחר שהתקבלו ההיתרים, המדינה תשווק את הקרקע לבנייה מידית לקבלנים.
 
מה הרווחנו?
  1. מנענו פוטנציאל לשחיתות – שיקולי הפקידים ונבחרי הציבור יהיו לגופו של עניין ציבורי ולא לגופו של אינטרס של יזם (הוא קונה את הקרקע בלי יכולת לשפר את הזכויות שלה וכל אחד יכול לזכות).
  2. חסכנו מיליונים רבים של עלויות ריבית על הקרקע, שהן מיותרות לחלוטין (אין סיבה להשכיב כסף סתם).
  3. קבלנים מבצעים (להבדיל מיזמים) יוכלו להשתתף במכרזים ולהרוויח יפה מהביצוע.
  4. הקבלנים /יזמים, יתעסקו בפרויקט – מקסימום שנתיים, במקום – 3-5 שנים היום. מה שיאפשר להם להקטין את ההוצאות התפעוליות, הוצאות הרבית ואת הצורך ברווחים גדולים יותר (עדיף להרוויח מפרויקט - 6 מיליון על פני שנתיים מאשר 10 מיליון על פני 4-5 שנים.
  5. המבנים יהיו הרבה יותר יפים מבחינה ארכיטקטונית – האדריכלים יזכו על פי איכות ויצירתיות.
  6. הדירות יהיו זמינות לשיווק, הרבה יותר מהר מאשר היום (מה שיגדיל את התחרות, את מאזן ההיצע והביקוש ויוריד את המחירים).
  7. חסכון משוער לרוכש של 100-300 אלף שקל לכל דירה.
 
איך עושים זאת הרבה יותר צודק, מוסרי ונכון?
  1. המכרז לקבלנים יהיה לא לפי המרבה במחיר, אלא לפי המחיר הכי שפוי למטר שהוא ימכור לתושבי המדינה הזכאים, לפי תוכנית מוכנה מראש.
  2. המדינה לא תגבה מע"מ על המכירה.
 
כמה יחסכו רוכשי הדירות?
בין 500 אלף ₪ ל800 אלף לדירת 4 חדרים – שהם כ 3500 ₪ לחודש ל20 שנה, שהם ההבדל בין חיי דוחק לחיי רווחה, שהם גם ההבדל בין היכולת לרכוש דירה לבלתי אפשרי לעשות כן.
 
למה הם לא עושים זאת?
חשיבה מעוותת הנובעת מזרעי השחיתות, מהתבטלות בפני ההון והבנקים, מסדר עדיפויות מקולקל ומקיבעון מחשבתי.