הגירה שלילית

על פי פרסום בכלכליסט:

לדברי ד”ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, שחיבר את המדד עם יוני בן־בשט, "רמת המחיר שאליה הגיע שוק הדירות היא כה גבוהה, שאין בירידות הקלות שראינו בסוף 2017 ברמת ההחזר וההון הנדרשים כדי לשנות את המציאות, שבה עבור רוב רוכשי הדירה הראשונה רכישת דירה במחיר שוק ברוב ערי המרכז היא משימה קשה מאוד. למעשה גם ירידה של 10% במחירי הדירות לא תביא לשינוי מרחיק לכת ביכולתו של רוב הציבור מחוסר הדירה לרכוש דירה".

מתוך 12 הערים שנבדקו בעשר ערים חלה ירידה ברמת החזר המשכנתא החודשי. הירידות החדות ביותר חלו בחיפה, 8.2%, ובבת ים, 5.6%.

גם רמת ההחזר הממוצעת הנוכחית, 7,900 שקל בחודש, גבוהה מאוד ומצויה מחוץ להישג ידה של רוב האוכלוסייה. בהנחה שרמת ההחזר אינה עולה על 30% מההכנסה נטו של משק הבית, יוכל משק בית בעשירון השישי לרכוש דירה בבאר שבע (החזר חודשי של 3,900 שקל) ובחדרה (4,500 שקל) בלבד. משק בית בעשירון השביעי יוכל לכל לרכוש בתנאים אלה דירה גם בחיפה (5,200 שקל) ובאשדוד (5,800 שקל). בתל אביב יידרש לרכישת דירה ממוצעת החזר חודשי בן 12,100 שקל, המתאים לבני העשירון העשירי בלבד.

במדד ההון העצמי כמעט לא חל שינוי, 1.08 מיליון בממוצע ארצי. בהון הממוצע הנדרש מבני העשירון השביעי חלה ירידה בשיעור מעט גבוה יותר של 0.3% ל־910 אלף שקל. בהנחה שגובה ההחזר החודשי לא עולה על 30% מההכנסה הפנויה, גובה ההון הנדרש הופך גבוה יותר ככל שמשק הבית משתכר פחות.

מהמדד עולה כי משק בית בעשירון השישי יוכל להעמיד הון של עד חצי מיליון שקל לרכישת דירה בבאר שבע, חדרה או חיפה בלבד. בני העשירון השביעי יוכלו לרכוש בהון עצמי של חצי מיליון שקל באשדוד, ובני העשירון השמיני יוכלו להעמיד הון זה גם עבור רחובות ופתח תקווה.

ניתוח של רמת ההון הנדרשת מבני העשירון השביעי מעלה כי ברבעון הרביעי של 2016 חלה עלייה של 3.8%, מכ־880 אלף שקל לכ־910 אלף שקל. העליות המשמעותיות נדרשו בראשון לציון, 31%, אשדוד, 11.4%, וירושלים, 8%